In 2020 kocht de gemeente Hof van Twente het oude fabrieksterrein van de Twentse Stoomblekerij (TSB), in het hart van Goor. Een bijzonder terrein, waar in de komende jaren de nodige ontwikkelingen plaatsvinden om het woon-, werk- en beleef-klaar te maken: Goor op Stoom. En daar komt ook een ingewikkeld kostenplaatje bij kijken, want naast nieuwbouw in het veld betreft het tevens de herontwikkeling van het fabriekscomplex. Daarom schakelde de gemeente gebiedseconoom Tom Nieuwenhuis en SBM Bouw- en vastgoedmanagers in om haar te adviseren over de grond en opstalexploitatie. SBM nam hierbij de opstalexploitatie (OPEX) voor haar rekening, maar dat bleek slechts het begin.  

Roel Bakhuis, assistent-projectleider, praat ons bij over dit project en ‘de vraag achter de vraag’. “We proberen verder te kijken dan de opdracht en daarmee ook écht te adviseren, bijvoorbeeld over toekomstige uitdagingen.” 

Herbestemming in beeld 
“Het hele TSB-terrein is maar liefst 18 hectare groot, inclusief een groot oud fabriekscomplex van de voormalige Twentse Stoomblekerij. De gemeente vroeg ons om de bouwkosten van de transformatieopgave in beeld te brengen en daar een advies over te geven. Samen met onze kostendeskundigen, Jordy Derksen en Olaf Drupsteen, hebben wij die kosten op hoofdlijn inzichtelijk gemaakt.” 

“Vervolgens heb ik samen met Jeroen Huiskes een dynamische opstalexploitatie (opex) opgesteld, waarmee we snel de bouwkosten van verschillende herontwikkelscenario's inzichtelijk konden maken, en daar ook adviezen over uitgesproken. Zoals over de verdeling tussen (sociale huur-)woningen, winkels en horeca; kan de businesscase zoals die er lag, gegeven de te verwachten opbrengsten, ook daadwerkelijk uit? Maar we keken ook verder, bijvoorbeeld wat betreft de bestaande installatietechniek. Die was tijdens het lange gebruik van de fabriek natuurlijk continu aangepast, verlegd, toegevoegd, etc. Dat vereist extra aandacht tijdens de herontwikkeling van het complex.” 

Woningbouwimpuls 
“Aansluitend op het eerste vraagstuk werd ons gevraagd om de gemeente te ondersteunen bij een WBI-subsidieaanvraag. Met onze OPEX hebben we hieraan samen met Tom Nieuwenhuis een bijdrage geleverd. En recentelijk heeft de gemeente te horen gekregen dat ze 1,8 miljoen euro subsidie krijgen van de Rijksoverheid voor de ontwikkeling van Goor op Stoom.” 

Een waardevolle toevoeging voor Op Stoom en de exploitatie 
“De gemeente heeft ons daarnaast gevraagd om projectmanagement te verzorgen voor een van de fabriekshallen. Ze is namelijk voornemens om een overeenkomst te sluiten met beoogd exploitant ‘Ik wil Kippenvel’: een evenementenbureau, met roots in Goor, dat met name B2B-evenementen wil organiseren in de voormalig fabriekshal. Binnen 10 jaar hoopt de gemeente het gehele fabrieksterrein te herontwikkelen, waardoor het beschikbaar gestelde budget relatief beperkt is. Hiervoor moeten enkele technische aanpassingen worden gedaan.”